Créditos hipotecarios: Las oportunidades que se abren para los desarrolladores.

Entrevista a Damián Tabakman de Clarín. La aparición de los créditos UVA cambia el target comprador y permite el acceso a créditos que financien nuevos proyectos de real estate. Qué piden los bancos y cuáles son los nuevos productos financiables.

Damián Tabakman es arquitecto, master en finanzas y dirige la Escuela de Negocios en Real Estate. Además, como miembro de la Asociación de Empresarios de la Vivienda lleva adelante seminarios sobre financiamiento bancario de proyectos inmobiliarios, una modalidad poco usual en la Argentina de los últimos 20 años, pero que emergente ahora como resultado de la aparición los créditos UVA.

– ¿Cómo van a modificar a los desarrollos inmobiliarios la aparición del comprador con crédito?

– Lo que va a empezar a pasar ahora, y ya está pasando embrionariamente, es lo que pasa en todo el mundo. Los compradores van a poder adquirir su departamento en el pozo pagando cuotas muy bajas durante la construcción, para completar el 20 ó 25% del costo y tomar un crédito hipotecario UVA en el momento que se termine la obra. La diferencia entre lo que pone el comprador y lo que se necesita para la construcción lo va a conseguir el desarrollador en el banco. Es un clásico en todo el mundo, pasa en Chile, Uruguay y Paraguay, pero es una modalidad muy atípica en Argentina.

Créditos hipotecarios: Las oportunidades que se abren para los desarrolladores

– ¿Por qué no se implementa aún?

– Lleva tiempo. Ya hay algunos casos pero, por un lado, los desarrolladores hace décadas que no se endeudan con los bancos y no tienen en claro qué les pueden pedir para gestionar un crédito. Por el otro, los bancos hace décadas que no le prestan a desarrolladores. Financian a un industrial o a una compañía comercial pero no a un desarrollador. Por eso es que hacemos los cursos.

– ¿Con qué dificultades se puede encontrar un desarrollador que va a pedir un crédito?

– Una dificultad típica, entre muchas otras, es que el banco lo primero que le pide a cualquier empresa son sus últimos balances. Los desarrolladores, hasta ahora, creaban un fideicomiso por cada obra. Si les piden los tres últimos balances, no existen. Esto genera la necesidad de que los desarrolladores pongan sus papeles en regla y que los bancos comprendan la modalidad especial de una inversión inmobiliaria. Por el momento, hay un tremendo desencuentro entre bancos y desarrolladores.

Créditos hipotecarios: Las oportunidades que se abren para los desarrolladores

– ¿Se va a poder lograr un acuerdo?

– La verdad es que los créditos UVA están generando una tremenda demandad de vivienda que antes no existía y se está volcando a la vivienda usada, pero los edificios nuevos pueden ser una muy buena oportunidad. Los bancos están armando departamentos inmobiliarios que no existían antes y los desarrolladores están contratando contadores que les emprolijen sus números. Lo que se está intentando es que los bancos interpreten este negocio como lo que se llama project finance o sea, financiamiento de proyecto, no de empresas. No es imposible, ni tan sofisticado, pero los bancos recién están armando sus departamentos de proyectos.

– Ya existían en los 90.

– El sistema es igual, pero pasaron 20 años y la gente que manejaba eso ya no está. Por otra parte, los desarrolladores se acostumbraron a los fideicomisos con precio y plazo abierto y el nuevo esquema requiere más formalidad. Sin precio final y fecha de entrega cierta, el banco no va a prestar plata. Y tampoco si no hay un terreno que se pueda hipotecar como garantía.

– ¿Cómo sería la diferencia con los fideicomisos actuales?

– Antes, el desarrollador de un clásico fideicomiso, pisaba la tierra y salía a vender. El comprador se comprometía a pagar el departamento durante la obra en 30 ó 40 cuotas. Ahora, con los créditos UVA, la cuota le resulta más baja porque paga durante la construcción un 20 ó un 25% del departamento, y el monto va a ser parecido al del crédito hipotecario que va a tomar después. Con el 25% de la unidad pagado, el comprador va al banco y pide el 75% restante.

– ¿Por qué el comprador optaría por un edificio nuevo al que tiene que esperar frente a uno usado al que accede al otro día?

– La gran ventaja entre comprar terminado y comprar en el pozo es que en los usados tenés que poner entre un 25 y un 35% del valor de lo que comprás en efectivo, porque los bancos no te financian todo el precio del inmueble. Financian de un 75 a un 70% del precio final. Y si ves lo que los bancos hacen, no lo que dicen, en promedio, están prestando el 60% del precio del inmueble. Así es que el 40% restante lo tenés que tener ahorrado o conseguir alguien que te lo preste. En emprendimientos nuevos, podés pagar una cuota menor si el desarrollador tiene financiación bancaria.

– ¿Qué le dirías a un desarrollador que quiera adecuarse a estos tiempos?

– Que tiene que empezar a mirar otros barrios como Lugano, Flores o Floresta. Lugares en los que la incidencia de la tierra sea más baja que hasta ahora. De unos 300 dólares por metro cuadrado. Pensar en una obra de 1.500 dólares de costo por metro cuadrado y en un precio de venta de 2.500. Esto es así porque los bancos buscan que los tomadores de crédito sean clase media media, y tenés que pensar que el comprador tiene que afrontar una cuota (que es como un alquiler) y unas expensas. Lo que viene no son edificios con amenities como los que se hacían hasta ahora, salvo que sean complejos muy grandes que puedan repartir los gastos entre muchos consorcistas.

– ¿Qué interés cobra el banco?

– Alrededor del 8% más UVA, es decir, más ajuste por inflación.

– ¿Da el negocio con esos números?

– La primera cuenta es que no da. Lo que están planteando los desarrolladores es subir el precio. La aparición del crédito hipotecario ya subió el precio de los usados por efecto del aumento de la demanda, ahora pasa lo mismo con los nuevos desarrollos. Esto se está verificando en barrios periféricos en los que se están vendiendo departamentos a un precio de un 20% más caro que sus vecinos no financiados. Esto es porque la gente tiene más en cuenta la cuota que el precio final en dólares. Porque si quiere comprar en otro lugar, tiene que tener toda la plata. Por otro lado, el negocio se plantea más difícil con los números actuales, pero hay que ver cuáles serán los valores en el futuro. La magia de los créditos UVA es que tienen una cuota muy bajita, por debajo de un alquiler o igual. En los 90, la relación entre la cuota de los prestamos en dólares, o en pesos convertibles, y el alquiler era de tres a uno. Ahora es igual. Nunca en la Argentina hubo créditos con cuotas tan bajas.

– ¿Qué es lo que esperan los bancos de los desarrolladores?

– Lo primero, es que acrediten saber del negocio, lo segundo es que tengan patrimonio para garantizar el préstamo que están tomando. Por ejemplo, un terreno que se pueda hipotecar a favor del banco. Los negocios armados con terrenos en canje, en los que el desarrollador se comprometía a entregar metros cuadrados, no van a andar. Desarrolladores que lograron atesorar experiencia sin capital, no van a funcionar. Si tienen un terreno pero ninguna experiencia, tampoco. Experiencia y patrimonio es la mejor sociedad.

– Puede ser que un desarrollador se asocie con un capitalista y compongan una suerte de joint venture para una desarrollo inmobiliario.

– Sí, pero lo que no camina es que el líder del proyectos, sea un arquitecto o quien sea, sólo preste servicios al que será el tomador del crédito. Los bancos no quieren encontrarse con que le prestaron plata a una empresa que no sabe nada del tema. Por otro lado, estos joint ventures no son tan fáciles de armar para que alcancen las exigencias que le sirvan efectivamente al banco.

– ¿Qué tipo de obra quieren financiar los bancos hoy?

– Ni muy chicas, ni muy grandes. Ni por debajo de 2.000 m2, porque son construcciones en las que evaluar y administrar el proyecto encarece mucho el producto si lo prorrateás por un costo muy chico. Un proyecto pequeño de 4 duplex no va a andar. Los bancos tampoco pueden financiar proyectos muy grandes, arriba de 10 mil metros cuadrados, porque hay muchas limitaciones del Banco Central para darle mucha plata a un solo deudor.

Fuente: https://www.clarin.com/arq/arquitectura/creditos-hipotecarios-oportunidades-abren-desarrolladores_0_HyUYSaKlG.html

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